LOS ARRENDAMIENTOS TRAS EL COVID-19

El pasado día 1 de abril se publicó en el BOE, el RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, RDL que se verá complementado por el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Llegados a este punto, vamos a distinguir entre dos situaciones:

 Arrendamientos de vivienda habitual

 Arrendamientos de uso distinto del de vivienda (ejemplo, locales)

Para el primer supuesto vamos a analizar el RDL 11/2020, que persigue, en primer lugar, la adopción de un nuevo paquete de medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, haciendo especial hincapié en aquellos que más lo necesitan; y, en segundo lugar, la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos, entre otras medidas.

¡Ojo! La evolución de la crisis sanitaria requiere la prolongación en el tiempo de las medidas adoptadas en el Real Decreto-ley 8/2020, con el fin de mitigar el impacto económico y social derivado de la extensión del contagio de la enfermedad, manteniendo como prioridad la protección de las familias, autónomos y empresas más directamente afectadas. A tal efecto en aplicación de la Disposición final décima del Real Decreto-ley 8/2020, se incluye la Disposición final duodécima en la que se determina expresamente la prórroga de la vigencia de todas las medidas adoptadas durante el plazo de un mes tras el fin del estado de alarma, reforzando o desarrollando algunas de ellas para una mayor efectividad.

A continuación, analizaremos las distintas medidas que se adoptan, orientadas a un triple objetivo

Primer objetivo: responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente.

Segundo objetivo: diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios.

Tercer objetivo: movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Medidas:

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional: una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, el arrendatario deberá acreditarle al Juzgado su situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el Covid-19 que, le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, sin el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) quien deba comunicar tal situación a los servicios sociales. Paralelamente, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento (si no estuviere señalado o no se hubiere celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este RDL).

¿Cuándo estaríamos ante una situación de vulnerabilidad? Los supuestos de vulnerabilidad económica requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

  1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), es decir, unos 1.614 € mensuales.

  2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

  3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.  

  4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

  1. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

¿Qué documentación se necesita para acreditar la situación de vulnerabilidad?

  1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

a. Libro de familia

b. Certificado de empadronamiento

c. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d. Nota simple de los bienes que posean

e. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este RDL.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación

  • Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este RDL hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

  • Moratoria de deuda arrendaticia: Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde el artículo 3 y hasta el artículo 9, ambos incluidos del RDL 11/2020, de 31 de marzo, anteriormente mencionado.

En cuanto al segundo supuesto, Arrendamientos de uso distinto del de vivienda (ejemplo, locales), vamos a analizar el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Cabe distinguir dos supuestos:

1º Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

2º Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

Para el primer supuesto, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos para poder acceder a esta medida, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, la moratoria en el pago de la renta del alquiler, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta (la moratoria se aplicará automáticamente mientras dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes y como máximo 4 meses).

La renta se aplazará, evidentemente, sin penalización ni devengo de intereses y mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir de la finalización del estado de alarma, o de la finalización del plazo de los cuatro meses anteriormente mencionado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

En cuanto al 2º supuesto: Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física, se refiere a la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los requisitos necesarios, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes, desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

¿Cuáles son los requisitos que han de cumplir los Autónomos y Pymes para poder acceder a esta moratoria?

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por otras Autoridades, o si no ha sido suspendida, que haya visto reducida su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una Pyme:

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por otras Autoridades, o si no ha sido suspendida, que haya visto reducida su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

La documentación que deberá presentar el arrendatario al arrendador es la siguiente:

  • Documentación que acredite la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

  • La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

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